Vorbescheid Baugenehmigung Berlin

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Nicht immer ist es von Vorteil, wenn eine Baugenehmigung eingeholt wird.

In Bezug auf Umfang und Kosten gibt es durchaus Situationen, die diesen Aufwand nicht rechtfertigen würden.

Daher kennt das Baugesetzbuch (BauGB) eine Art Unterkategorie zur Baugenehmigung – den Vorbescheid zur Baugenehmigung.

In Deutschland unterscheiden sich die Vorgaben zum jeweils gültigen Baurecht deutlich voneinander.

Doch den Bauvorbescheid zur Baugenehmigung gibt es in allen Landesbauordnungen (LBO).

Jedoch werden diese durchaus unterschiedlich gehandhabt.

Insbesondere bezüglich der Rechtssicherheit gibt es zwischen den verschiedenen Landesbauordnungen deutliche Unterschiede, die dann je nach Bundesland auch einen baurechtlichen Nachteil für den Antragsteller darstellen können.

Vorbescheid Baugenehmigung Berlin: Baugenehmigungskosten hängen auch vom Umfang des Bauprojekts ab

Für viele Menschen ist es das bedeutendste Ziel in ihrem Leben, in ihrem selbst erbauten Haus zu wohnen.

Doch nicht allen Deutschen ist dieses Glück beschert. Die Kosten für ein Bauvorhaben waren in Deutschland schon immer auf einem hohen Niveau.

Dazu kommt in den letzten Jahren die starke Urbanisierung, also der Trend, in der Stadt bzw. Großstadt zu leben.

Doch gerade durch diese gestiegene Nachfrage sind die Immobilien- und Grundstückspreise in zahlreichen Ballungszentren in Deutschland noch drastischer gestiegen.

Anhand dieser Situation lässt sich gut nachvollziehen, weshalb eine sofortige Baugenehmigung nicht immer der optimale Start für die eigenen vier Wände ist. Denn die Gebühren für die Baugenehmigung richten sich auch nach der Bausumme.

Vorbescheid Baugenehmigung Berlin: Für einen Bauantrag mit Baugenehmigung müssen umfassende Baupläne, Beschreibungen und weitere Berechnungen von vorlageberechtigen Personen vorgelegt werden

Dazu kommt, dass die Unterlagen, die bei einem herkömmlichen Bauantrag einzurechnen sind, sehr umfangreich ausfallen. Dazu gehören natürlich auch die konkreten Baupläne.

Diese, wie auch der Bauantrag selbst, sind durch entsprechend zugelassene Fachkräfte auszuführen.

Beim Einreichen des Bauantrags muss der Antragsteller also auch bauvorlageberechtigt sein. Gerade beim Bau eines Einfamilienhauses wird das in vielen Fällen ein Architekt sein.

Der muss auch die Baupläne anfertigen und die Verantwortung dafür tragen.

Dabei kann der Architekt aber nicht einen beliebigen Betrag als Honorar vom Bauherrn fordern. Wie jeder andere Architekt oder Ingenieur muss er sich auch dazu nach der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurs-Leistungen richten.

Vorbescheid Baugenehmigung Berlin: Damit sind die Kosten einer Baugenehmigung verhältnismäßig hoch

Da der Stand der bauvorlagefähigen Dokumente schon sehr ausgereift ist bei einem Bauvorhaben, ist dieser Honorarumfang ebenfalls entsprechend hoch.

Vorbescheid Baugenehmigung Berlin – Für den Bauherrn kommen also einige Kosten zusammen:

• Bauantragsgebühren
• Architektenhonorar für das Planfertigen und Einreichen
• Sicherung des Grundstücks

Vorbescheid Baugenehmigung Berlin: Alternative Optionen zur Baugenehmigung und Anwendungsbeispiele

Nun sind Menschen aber Individualisten und jeder hat einen anderen Geschmack. So kann es sein, dass ein Bauinteressent ein Grundstück gefunden hat.

Ein Blick in den dazugehörigen Bebauungsplan zeigt aber, dass das geplante Bauvorhaben in der gewünschten Ausführung die Auflagen des Bebauungsplans nicht einhält.

Oder es ist erst überhaupt kein qualifizierter Bebauungsplan vorhanden. Das könnte in Außenbereichen (außerhalb geschlossener Ortschaften) so sein, aber auch innerorts gibt es nicht immer qualifizierte Bebauungspläne.

Vorbescheid Baugenehmigung Berlin: Die Baugenehmigung hat oft zu weitreichende Konsequenzen

Unter diesen Umständen mit der gesamten Planung zu beginnen und dann einen Bauantrag einzureichen, nur um zu erfahren, ob das Bauvorhaben so überhaupt genehmigungsfähig wäre, könnte zu einem richtig teuren Spaß ausarten – man möge sich nur vorstellen, ein Bauinteressent hat mehrere Grundstücke ins Auge gefasst.

Außerdem steht zu diesem Zeitpunkt noch nicht einmal fest, ob der Interessent also überhaupt letztendlich genau auf diesem Grundstück bauen möchte.

Eine Grundstückssicherung, die für den Bauantrag aber notwendig ist, wäre dann überhaupt nicht zu rechtfertigen.

Vorbescheid Baugenehmigung Berlin: Die Bauvoranfrage mit anschließenden Bauvorbescheid hat einen absichernden Charakter

Deshalb hat der Gesetzgeber die Möglichkeit der Bauanfrage oder Bauvoranfrage eingerichtet. Dabei können dann Fragen mit Rechtssicherheit beantwortet werden. Meist geht es dabei um Fragen, ob die Nutzungsart eines Bauvorhabens für ein Grundstück überhaupt genehmigungsfähig ist.

Auch die Maße eines geplanten Bauvorhabens können unter Umständen diese Vorgaben nicht erfüllen. Die Unterlagen, die bei einer Bauvoranfrage einzureichen sind, fallen deutlich geringer aus als die für einen Bauantrag. Auch die Kosten unterscheiden sich entsprechend.

Vorbescheid Baugenehmigung Berlin: Allerdings ist die Rechtssicherheit eines Vorbescheids zur Baugenehmigung in jedem Bundesland unterschiedlich hoch

Nun ist es aber so, dass zwar jedes Bundesland in der jeweiligen Landesbauordnung die Bauvoranfrage kennt. Allerdings mit unterschiedlicher rechtlicher Gewichtung.

Meist geht es darum, dass nur bestimmte Fragen beantwortet werden sollen. Also besteht auch kein entsprechend umfangreicher und vor allem detaillierter Bauplan.

In manchen Bundesländern wie Niedersachsen ist jedoch eine hohe Rechtssicherheit gegeben, sodass der Vorbescheid zur Baugenehmigung als verbindlich betrachtet werden kann.

Das geht sogar so weit, dass in bestimmten Umfang gesetzeswidrige Vorgaben wie beispielsweise beim Baumaterial durch einen Vorbescheid genehmigt werden können und dann verbindlich für die Baugenehmigung zu berücksichtigen sind. Es erfolgt also eine Legalisierung.

Vorbescheid Baugenehmigung Berlin: Schnell kann der Vorbescheid zu einer Baugenehmigung unwirksam werden

So liberal ist allerdings kein anderes Bundesland. In den meisten anderen Bundesländern wird es stattdessen folgendermaßen gehandhabt: schon eine kleine Änderung im Bauvorhaben führt zum Erlöschen des positiven Vorbescheids, da es sich für die jeweiligen Behörden durch die Änderungen um eine völlig neue Anfrage handelt.

Das ist entscheidend, denn schließlich sollen in einer Bauvoranfrage durch den Erhalt des Vorbescheids zur Baugenehmigung nur Fragen geklärt werden, die zuvor für Unsicherheit sorgen.

Wird also in manchen Bundesländern oder Kommunen bzw. Bezirksbauämtern (Berlin) später ein umfassender Bauantrag eingereicht, kann es bei einer Ablehnung der Baugenehmigung sein, dass nicht auf Rechtssicherheit in Bezug auf den Vorbescheid zur Baugenehmigung hingedeutet werden kann.

Vorbescheid Baugenehmigung Berlin: Für Berlin und Brandenburg können Sie sich daher mit Ihrer Bauvoranfrage jederzeit an uns wenden

Damit solche komplizierten und dann unter Umständen dennoch kostspieligen Abenteuer erst gar nicht für Sie entstehen, können Sie sich gerne und jederzeit an unser Büro wenden.

Unser kompetentes Architektenbüro verfügt über einen langjährigen Erfahrungsschatz in Brandenburg und Berlin, was auch die Besonderheiten einzelnen Kommunen (Brandenburg) und Bezirksbauämter (Berlin) einschließt.

Schon im Vorfeld können wir Ihnen bei vielen Bauvorhaben eine sichere Auskunft über die etwaige Baugenehmigungsfähigkeit Ihres Bauvorhabens geben.

Wir haben immer Zeit für Sie.

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