Baugenehmigung Dachterrasse Berlin und Brandenburg

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Gerade in Großstädten wie Berlin sucht man oft nach einer Möglichkeit, etwas mehr Zeit in der Natur oder zumindest im Freien verbringen zu können.

Bei vielen Anbauten oder auch Garagen finden sich Flachdächer.

Diese stellen sowieso immer ein Problem mit der Dichtigkeit dar, also wird nicht selten überlegt, die Dachfläche des Flachdachs als Dachterrasse umzubauen.

Doch ganz so einfach ist es nicht.

Für Dachterrassen wird nämlich eine Baugenehmigung benötigt.

Baugenehmigung Dachterrasse: Dachterrasse und Terrasse – das sind zwei völlig unterschiedliche Bauvorhaben!

Keinesfalls darf die Terrasse bzw. die Baugenehmigungsfreiheit einer herkömmlichen Terrasse (innerhalb der definierten Grenzen) mit einer Dachterrasse gleichgesetzt werden.

Unabhängig von der Positionierung auf dem Grundstück ist das zunächst eine Frage der Statik.

Es muss also festgestellt werden, ob das vorhandene Flachdach überhaupt eine Dachterrasse tragen kann.

In vielen Fällen ist das aber nicht der Fall. Allerdings spielt auch die Positionierung innerhalb eines Grundstücks eine wesentliche Rolle.

Baugenehmigung Dachterrasse: Die Dachterrasse auf dem Garagendach (Flachdach)

Die meisten Gebäudearten, die für eine Dachterrasse genutzt werden könnten, sind in der Regel Garagen. Jedoch sind Baugrundstücke meist relativ eng bemessen und die Garagen reichen an die Grundstücksgrenze heran.

Das heißt, es erfolgte bereits eine Grenzbebauung eines Grundstücks, welche unter Umständen schon genehmigungspflichtig war.

Außerdem konnte es auch gewesen sein, dass das Nachbarschaftsrecht hier griff und von den Nachbarn für diese Garage bereits entsprechende Einverständniserklärungen eingeholt werden mussten.

Baugenehmigung Dachterrasse: Die Dachterrasse in der Grenzbebauung ist schwierig bis unmöglich

In manchen Bundesländern ist die Garage bis zu einer bestimmten Höhe (meist 3 m) direkt an der Grundstücksgrenze nur dann planbar, wenn zu allen anderen Grundstücksgrenzen mindestens 3 m Abstand eingehalten werden.

Die Garage, die in diesem Grenzbereich des Grundstücks unter diesen Vorgaben gebaut werden durfte, wird auch als privilegiertes Bauvorhaben oder als privilegierte Garage bezeichnet.

Würde nun eine Dachterrasse auf dieser Garage errichtet werden, würde damit die Privilegierung entfallen, da eine Nutzungsänderung vorliegt.

Baugenehmigung Dachterrasse: Beispiele, wie eine Genehmigung verweigert werden kann

Das kann zu sehr komplizierten Ausführungen führen. Ein Beispiel: eine Garage mit Flachdach grenzt direkt an das Wohnhaus an. Die Garage ist 6 m breit und grenzt außen (also gegenüber der Wohnhausseite) an der Grundstücksgrenze an.

Wäre die Terrasse nun bis maximal 3 m breit (Richtung Grundstücksbegrenzung), möchte man meinen, dass das Grenzbebauungsrecht hier nicht greifen würde.

Wäre die Garage innerhalb der genehmigungsfreien Maße für eine Terrasse (in vielen Bundesländern 2 m), geht der eine oder andere Hausbesitzer vielleicht sogar davon aus, dass seine zukünftige Dachterrasse genehmigungsfrei wäre.

Baugenehmigung Dachterrasse: Vermeintliches Einhalten von Mindestabstandswerten

Dem ist aber nicht so. Die Dachterrasse – und selbst, wenn sie nur einen halben Meter breit und damit 5,5 m von der Grundstücksgrenze entfernt liegen würde – verändert das Nutzungsrecht dieser Garage und damit geht die Privilegierung verloren.

Allerdings besteht die generelle Möglichkeit, für ein Flachdach eine entsprechende Baugenehmigung für eine Dachterrasse zu erhalten, wenn der Grenzabstand eingehalten wird.

Die Aussichten sind aber eher schlecht. Das mag sich nun verrückt anhören, aber wenn nun ein Balkon angebaut wird, der über dem Flachdach liegt, und nicht mit dem Flachdach verbunden ist, besteht eine bessere Chance zum Erhalten einer Baugenehmigung.

Baugenehmigung Dachterrasse: Alternative zur privilegierten Garage: der Balkon

Je nachdem, wie das Bauvorlagerecht im jeweiligen Bundesland geregelt ist, außerdem abhängig davon, wie der Balkonanbau bewertet wird, ist diese Baugenehmigung sogar recht leicht zu erhalten.

Dazu darf der Balkon in den meisten Bundesländern nicht über 1,5 m von der Fassade ausgehend hinausreichen und zur Grundstücksgrenze muss ein Abstand von mindestens zwei Metern eingehalten werden.

Die sonst üblichen 3 m werden hier zugunsten desjenigen, der bauen will, zu 2 m verkürzt.

Auch die Baugrenzlinien wie auch die Geschossflächenzahl besitzen innerhalb der gültigen Dimensionierungen keine Gültigkeit – vorausgesetzt, dass laut Bebauungsplan ein Balkon errichtet werden kann.

Das wäre dann zumindest eine Alternative zur Dachterrasse.

Baugenehmigung Dachterrasse: Die Dachterrasse auf dem Hausdach (Wohnhaus)

Nun muss die Dachterrasse aber nicht zwingend auf einem Garagenanbau am Haus geplant werden. Gerade in Berlin findet sich häufig das Berliner Dach, einer besonderen Form des Satteldachs.

Frontseitig steigt das Dach wie bei einem Satteldach nach innen geneigt an. An der Rückseite unter Umständen ebenfalls. Doch der mittige Bereich des Dachs ist als Flachdach mit einer leichten Neigung (zum Entwässern) angelegt.

Von vorne sieht das Berliner Dach wie ein herkömmliches Satteldach aus.

Baugenehmigung Dachterrasse: Bebauungsplan und Statik

Doch auch auf dem Dach des Haupthauses muss eine Baugenehmigung vorliegen.

Oberste Priorität hat hier zunächst die Statik.

Dann ist auch wieder der Bebauungsplan ausschlaggebend.

Denn gerade das Berliner Dach wurde auch deshalb so oft angewendet, weil es mehr vollgeschossigen oder dachgeschossigen Wohnraum (je nach Anforderung und Ausführung) schafft, ohne die Bebauungshöhe oder die Geschossflächenzahl (durch Dachwohnungen) zu überschreiten.

Es kann also sein, dass hier im rechtlichen Sinn bereits eine Grenzbebauung durchgeführt wurde.

Baugenehmigung Dachterrasse: Wer ist bauvorlageberechtigt?

Stehen die Aussichten nun aber generell gut, eine Dachterrasse genehmigen lassen zu können, ist in den meisten Bundesländern ein entsprechend anerkannter Experte hinzuzuziehen.

Das wird in den meisten Fällen ein Architekt sein.

Denn hier geht es noch um die Bauvorlageberechtigung.

Einige Bundesländer wie Hessen oder Bayern kennen auch die sogenannte kleine Bauvorlageberechtigung.

Hier können die Berechnungen als auch das Einreichen der Baugenehmigung dann vom entsprechenden Handwerksmeister (beim Holzbalkon der Tischler beispielsweise) durchgeführt werden.

Baugenehmigung Dachterrasse: In Berlin und Brandenburg helfen wir Ihnen gerne weiter

Wollen Sie in Berlin oder Brandenburg eine Dachterrasse errichten, können Sie sich gerne auch an unser erfahrenes und kompetentes Team wenden.

Wir können schon vorab anhand Ihrer Schilderungen recht klar feststellen, ob Ihre Dachterrasse im gewünschten Umfang überhaupt baugenehmigungsfähig wäre – damit würden wir Ihnen schon in dieser ersten Planungsphase helfen, sehr viel Geld zu sparen.

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