Bauantrag stellen Berlin und Brandenburg

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Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchte und sein eigenes Haus baut, sollte nicht nur bezüglich Baumaterialien und Bautechnik ein gewisses Grundwissen mitbringen.

Insbesondere die rechtliche Lage ist innerhalb seiner Grenzen absolut einzuhalten.

Dazu gehört bei den meisten Bauvorhaben auch eine Baugenehmigung.

Die wiederum erkält der angehende Bauherr auf unterschiedlichen Wegen.

Die Standardoption war lange Zeit über den Bauantrag. „War“, weil die Behörden ebenfalls mit der Zeit gehen und versuchen, ihren Verwaltungsaufwand zu verringern.

Das ist – je nach Betrachtungsweise – mit Vor- oder Nachteilen behaftet.

Bauantrag stellen Berlin: Zahlreiche Baugesetze, Auflagen und regeln, die schon im Bauantrag berücksichtigt werden müssen

Um in Deutschland zu bauen, müssen zahlreiche Gesetze, Regelwerke und Auflagen befolgt werden.

Dabei gibt es nicht nur ein einziges zu berücksichtigendes Regelwerk, sondern gleich mehrere.

Diese unterteilen sich einerseits, indem die Gesetze von einem zum nächsten immer detaillierter werden, je näher es zur kommunalen Ebene kommt, also von Bundes- zu Kommunalebene.

Andererseits gibt es aber auch zahlreiche Institutionen mit organisatorischem Charakter, so beispielsweise Güterichtlinien oder Naturschutzbestimmungen.

Nachfolgend die wichtigsten Gesetze und Regeln, die in einen Bauantrag einfließen können:

• Baugesetzbuch BauGB (auf Bundesebene)
• die jeweilige Landesbauordnung (für jedes Bundesland)
• Auflagen der Kreisverwaltungen oder Bezirke (Bezirke beispielsweise in Berlin)
• territorial eng begrenzt im Bebauungsplan
• Nachbarschaftsgesetz im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB
• Grenzbebauungsregelungen
• Güte- und Technik-Regeln bei Bautechniken und Ausführung (beispielsweise DIN oder RAL)
• Energieeinsparverordnung EnEV in Bezug auf die Wärmedämmung
• Schallschutzmaßnahmen
• Naturschutz, Wasserschutz, Denkmalschutz usw.

Diese Liste ist mitnichten abschließend. Vereinfacht erklärt definiert das bundesweit gültige BauGB die grundsätzlichen oder „groben“ Gesetze und Regeln. Das setzt sich über Landesregierungen und Kreisverwaltungen fort bis zum Bebauungsplan, den eine Kommune für ein bestimmtes Baugebiet erstellt.

Bauantrag stellen: Bauvorhaben ohne Genehmigungspflicht

Bis vor wenigen Jahrzehnten war es dabei noch „einfacher“ geregelt, wie ein angehender Bauherr vorzugehen hat.

Nur sehr wenige und insbesondere einfache Bauvorhaben sind seit jeher in der Bundesrepublik baugenehmigungsfrei.

Was das konkret ist, steht in der jeweiligen Landesbauordnung (LBO), in unserem Fall also der Bauordnung für Berlin (BauOBln) bzw. der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO).

Aber auch die einzelnen Kommunen (Brandenburg) und Bezirksämter (Berlin) können diese Regelungen weiter verschärfen.

Bauantrag stellen, Bauanzeige und Freistellungsverfahren (vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren)

Neben dem Bauantrag gibt es aber noch weitere Möglichkeiten, eine Baugenehmigung (bzw. deren Ablehnung) zu erhalten. Das wären die Bauanzeige sowie das Freistellungsverfahren (auch Kenntnisnahmeverfahren).

Bis zu einem bestimmten Umfang sollte die Bauanzeige ebenfalls verhältnismäßig einfach umzusetzende Bauvorhaben vom aufwendigen Weg des Bauantrags befreien. Dazu zählen beispielsweise Bauvorhaben wie Wintergärten, Garagen, Carports, Überdachungen usw.

Bauantrag stellen – Bauanzeige und Freistellungsverfahren (Kenntnisnahmeverfahren)

Die Politiker haben den Vorteil für die Bauanzeige erkannt. Der Verwaltungsaufwand wird deutlich vereinfacht, weil die jeweiligen Behörden lediglich den Umfang der eingereichten Dokumente überprüfen, nicht aber, ob laut Plänen bauliche Verstoße vorliegen.

Dieses Prinzip wurde in einigen Bundesländern wie Bayern zwingend für angehende Bauherrn eingeführt, die zum Beispiel einfache Einfamilienhäuser bauen wollen.

Hier greift das Kenntnisnahme- oder Freistellungsverfahren. Die Auswirkungen in den Behörden, welche die Baugenehmigung letztendlich erteilen müssen, sind vergleichbar mit denen der Bauanzeige.

Es erfolgt eine Überprüfung auch Vollständigkeit, nicht aber auf inhaltlich korrekte Umsetzung.

Bauantrag stellen: Vor- und Nachteile der verschiedenen Wege zur Baugenehmigung

Damit bleibt auch hier die Verantwortlichkeit für die gesetzesmäßige Umsetzung letztendlich beim Bauherrn. Unter bestimmten Umständen und zum Teil auch beim ausführenden Architekten.

Doch sind die baurechtlichen Abweichungen so gravierend, dass deren Behebung kostspielig wird, kann das gewählte Architektenbüro entweder keine entsprechende Haftpflichtversicherung besitzen oder die Verantwortung ist ohnehin (aus anderen Gründen) bereits auf den Bauherrn übergegangen.

Bauanzeige und Freistellungsverfahren oder vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren bedeuten also unterm Strich, dass die Behörden die Verantwortung auf den Bauherrn abwälzen.

Wird ein regulärer Bauantrag gestellt und die Behörde prüft nicht angemessen, liegt auch später die Verantwortlichkeit hier.

Bauantrag stellen: Einzureichende Dokumente und Bauvorlageberechtigung für den Bauantrag

Andererseits ist die Bearbeitungszeit zeitlich begrenzt und gut planbar. Darüber hinaus sind die Kosten bei einem regulären Bauantrag deutlich höher.

Doch ob das nun als Vorteil ausreicht, muss der Bauherr selbst entscheiden – denn in manchen Regionen kann alternativ auch der herkömmliche Bauantrag beispielsweise zur Bauanzeige durchgesetzt werden.

Damit wären wir dann bereits beim Inhalt des Bauantrags. Zunächst müssen die Pläne von entsprechend zertifizierten Experten angefertigt werden, also meist ein Architektenbüro.

Der muss dann auch die Dokumente mit unterzeichnen, da er in seiner Aufgabe als Architekt auch bauvorlageberechtigt ist, d. h., er darf den Bauantrag auch einreichen.

Bauantrag stellen – Die wichtigsten Dokumente beim Bauantrag:

• Baupläne
• Baubeschreibung
• Entwässerungspläne oder Anliegen
• verschiedene Pläne (wie Flurkarten vom Katasteramt, Grundstückspläne usw.)
• verschiedene Kostenschätzungen
• Unterlagen über die Sicherung des Grundstücks

Bauantrag stellen: Dauer vom Bauantrag bis zur Entscheidung über die Baugenehmigung

Dann gibt es verschiedene Behördenstellen wie die, an die Bauvorhaben grundsätzlich einzureichen sind (das kann auch nur ein Verwaltungszimmer einer Kommune sein), außerdem müssen gegebenenfalls weitere Amtsstellen genehmigen.

Das wären beispielhaft das Amt für Denkmalschutz, das Amt für Naturschutz usw. Jede der einzelnen Behördenstellen hat nun vier Wochen Zeit, die Genehmigung laut Bauantrag zu überprüfen.

Beim Einreichen an die erste Behördenstelle kommt auch noch eine zweiwöchige Frist zur Überprüfung auf Vollständigkeit der Unterlagen dazu. Sollte aber etwas fehlen, wird der Bauantragssteller schriftlich informiert.

Bauantrag stellen: Wann vereinfachte Alternativen zur Baugenehmigung sinnvoll sein können

Natürlich hat ein Bauantrag auch seine Kosten. Seitens der Architektenleistung sind die Kosten klar in der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurs-Leistungen (HOAI) definiert. Dasselbe Bauvorhaben würde bis hierher bei jedem Architekten dieselben Kosten für den Bauherrn verursachen.

Der Unterschied ist also bei der Wahl eines Architekten stets in dessen Qualität zu suchen.

Dann werden natürlich auch noch Amtsgebühren fällig, die bundesweit zwischen 0,02 und 0,07 Prozent der Bausumme ausmachen.

Sind Sie noch nicht sicher, ob Sie tatsächlich bauen wollen, oder wollen Sie zunächst erst wissen, ob das von Ihnen geplante Bauvorhaben überhaupt baugenehmigungsfähig ist, können Sie über die deutlich einfachere und günstigere Bauvoranfrage auch einen Bauvorbescheid erwirken.

Dessen Rechtssicherheit wird aber je nach Bundesland ebenfalls unterschiedlich von den Ämtern interpretiert.

In den entsprechenden Artikeln erklären wir aber auch dieses Thema ausführlich für Sie.

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